Ремонтът в апартамент е неизбежен – рано или късно всяко жилище се нуждае от обновяване. Но шумът от перфоратори, удари и инструменти е сред най-честите причини за конфликти между съседи в жилищни сгради. Какво казва законът за разрешени часове за ремонт в блок, кога е забранено да се работи и какви са глобите при нарушения – отговорите са по-конкретни, отколкото повечето хора предполагат, и варират в зависимост от общината.
Какво казва законът относно разрешени часове за ремонт в блок
В България няма единен национален закон, който да регламентира часовете за ремонт в жилищни сгради. Основната рамка се определя от два нормативни акта: Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) и общинските наредби за обществения ред, приети от всяка община самостоятелно. Именно затова разрешените часове за ремонт в София и часовете за ремонт във Варна невинаги съвпадат.
ЗУЕС в чл. 6 посочва, че собствениците и обитателите са длъжни да не извършват действия, нарушаващи спокойствието на останалите обитатели извън установените часове. Конкретизацията на тези часове обаче е оставена на общинските наредби и на вътрешните правила на всяка етажна собственост. Правилникът за вътрешния ред, приет от Общото събрание на етажната собственост, може да въведе и по-строги ограничения от общинската наредба – и те ще са законово валидни.
Разрешени часове за ремонт в София
На територията на Столична община разрешените часове за шумни дейности, включително ремонтни работи с перфоратори и друга техника, са регламентирани в Наредбата за обществения ред:
- Работни дни (понеделник – петък): от 8:00 до 14:00 ч. и от 16:00 до 20:00 ч.;
- Събота: от 9:00 до 14:00 ч. и от 16:00 до 19:00 ч. – само при изрично съгласие на пряко засегнатите съседи;
- Неделя и официални празници: шумни ремонтни дейности са практически забранени без съгласие на засегнатите съседи;
- От 14:00 до 16:00 часа всеки ден – задължителна тишина, нарушаването й е нарушение независимо от деня на седмицата.
Периодът от 14:00 до 16:00 часа е т.нар. „следобедна почивка“ и е регламентиран изрично – не е просто традиция. Забраната важи за всички дни от седмицата включително работните. Именно нарушаването на този конкретен часови прозорец е най-честата причина за подадени жалби и наложени глоби при ремонти в апартаменти.
Може ли да се прави ремонт събота и неделя
Краткият отговор е: събота – при определени условия и ограничени часове; неделя – практически не, без изрично съгласие на засегнатите съседи. Повечето хора смятат, че събота е работен ден и правилата са същите като в делник – това е грешка, която води до конфликти и глоби.
Важно: „съгласие на засегнатите съседи“ не означава съгласие на целия блок. По смисъла на ЗУЕС засегнати съседи са тези, чиито жилища граничат пряко с обекта на ремонта – съседите отляво, отдясно, отгоре и отдолу. На практика при ремонт в апартамент това обикновено са 4 домакинства. Ако всичките четири дадат писмено или устно съгласие, ремонтът може да продължи и в неделя. Без такова съгласие – не.
Ако планирате по-мащабен ремонт, включващ цялостно преустройство на баня или събаряне на прегради, е разумно да уведомите съседите писмено предварително – не само за да спазвате закона, но и защото писменото уведомление защитава вас при евентуален спор.
Часове за ремонт в други градове – Варна, Пловдив, Бургас
Наредбите за обществен ред на отделните общини съдържат различни конкретни часови рамки, въпреки сходната обща логика. Наредбата на Варна допуска шумни дейности от 8:00 до 14:00 ч. и от 16:00 до 22:00 ч. в работни дни – с два часа по-дълъг вечерен прозорец в сравнение с София. В почивни дни ограниченията са по-строги и включват задължителна тишина от 14:00 до 16:00 ч., идентична с останалите общини.
Пловдив и Бургас следват сходна схема с варненската, но с местни специфики. Преди да планирате начален час за шумни ремонтни дейности в конкретен град, проверете актуалната наредба на съответната община – те се актуализират периодично и информацията в интернет невинаги е актуална. Най-сигурният источник е официалният сайт на общината или информационният й телефон.
Нов закон за шума – какво се промени
Периодично в медиите се появяват материали за „нов закон за шума“, което създава объркване. Реалността е, че законодателната рамка не е претърпяла фундаментална промяна наскоро – актуализират се общинските наредби и санкционните размери, не цялостната система. Глобите за вдигане на шум по Наредбата на Столична община са от 100 до 350 евро за физически лица при първо нарушение, и от 250 до 5000 евро при повторно. За юридически лица – включително фирми изпълнители – санкциите са от 700 до 1700 евро.
Тези санкции се налагат от общинска полиция или от инспектори по обществен ред при подадена жалба. Установяването на нарушението е оперативно: ако се яви проверяващ орган и констатира шумна дейност извън разрешените часове, актът се съставя на момента.
Кой носи отговорност за спазване на часовете за ремонт
Въпрос, на който рядко се дава ясен отговор: при нарушение на часовете за ремонт в блок, кой отговаря – собственикът на апартамента или фирмата изпълнител? Отговорът зависи от начина на нарушението. Ако актът е за шум от дейността на изпълнителната фирма, санкцията може да се насочи срещу нея като юридическо лице. Ако обаче собственикът е наредил работата да продължи извън разрешените часове – отговорността му е ясна.
Именно затова е важно преди подписване на договор с изпълнителна фирма да уточните изрично какъв е работният й график и дали спазва часовите ограничения. По-отговорните фирми за ремонтни и кьртачни дейности работят само в разрешените часове и уведомяват съседите предварително – не защото са длъжни, а защото е добра практика, която предотвратява спирането на работата от проверяващ орган.
Прах и строителни отпадъци в общите части – отделен проблем
Часовите ограничения са само една страна на конфликтите при ремонт. Другата – и по-дълготрайната – е замърсяването на общите части на сградата. Прах по стълбищата, строителни отпадъци в коридорите и нечистотии по входните врати са честа причина за жалби до управителя на етажната собственост, дори когато ремонтът се извършва в напълно разрешени часове.
По-малко известен факт: при констатирано замърсяване на общи части управителят на етажната собственост има право да поиска отстраняването му за сметка на нарушителя по реда на ЗУЕС. Ако замърсяването не се отстрани, разходите за почистване се прехвърлят принудително върху собственика на обекта на ремонта и се събират по реда за събиране на задълженията към етажната собственост.
Правилото, което опитните изпълнители прилагат: строителните отпадъци в общите части се почистват ежедневно – не след приключване на ремонта. Почистването на строителните отпадъци е отделна дейност от самото строителство и при по-мащабни ремонти изисква отделно организиране, за да не се допусне натрупване. Извозването на строителните отпадъци до лицензирано депо е задължително по закон и не може да се заобиколи с изхвърляне в общинските контейнери – глобите за това са отделни от тези за шум.
Как да минимизирате конфликтите със съседите при ремонт
Практическите мерки, които реално работят – не общи препоръки, а конкретни действия от опита на стотици ремонтирани обекти:
Уведомете съседите писмено поне 3 работни дни преди началото на шумните дейности. Посочете конкретните дати и часове, в които ще се работи. Оставете телефон за контакт. Тази стъпка не е законово задължителна в повечето случаи, но намалява жалбите с над 80% – хората са значително по-търпеливи към неудобство, за което са предупредени предварително.
Концентрирайте най-шумните дейности в средата на разрешения времеви прозорец – не започвайте точно в 8:00 ч. и не спирайте точно в 14:00 ч. Буфер от 15-20 минути в двата края показва уважение и намалява риска от жалба при закъснение на часовника.
Използвайте техники за ограничаване на праха – безпраховото къртене с индустриална аспирация и физически прегради намалява разпространението на прах в стълбището. При намаляването на праха и шума има конкретни техники, прилагани от опитни екипи, които правят реална разлика за съседите – и следователно за отношенията с тях.
При необходимост от работа по стълбищната клетка или входа – почистването след всеки работен ден е не просто добра практика, а и ваша правна отговорност. Въздействието върху съседните конструкции и предотвратяване на пукнатини е още един аспект, за който е добре да сте наясно предварително.
Ако съседите ви нарушават часовете за ремонт
При нарушение от страна на съсед процедурата е ясна: първото действие е устна покана за спиране на дейността. При отказ или при повторни нарушения се подава сигнал до общинска полиция или до инспектората по обществен ред на общината – не до МВР, тъй като нарушението е административно, не наказателно. Актът се съставя от компетентния орган след установяване на нарушението на място.
Паралелно може да се уведоми управителят на етажната собственост, който по ЗУЕС има правомощия да изиска спиране на дейността и да наложи санкции по вътрешните правила. При системни нарушения от страна на фирма изпълнител – жалбата е до Регионалната инспекция по строителен надзор (ДНСК).
